Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
LEY N° 257
30 de septiembre de 1999
Artículo 1°.-
Incorpórase al artículo 6.3.1.1 "Obligaciones del propietario relativas a
la conservación de las obras",
Código de la
Edificación de la Ciudad de Buenos Aires
SECCION VI
DE LAS DISPOSICIONES VARIAS
6.3.1.1 Obligaciones
del Propietario relativas a la conservación de las obras.
El propietario está
obligado a conservar y mantener una obra o cualquiera de sus partes en perfecto
estado de uso, funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y estética.
El aspecto exterior de un edificio o
estructura se conservará en buen estado por renovación de material, revoque o
pintura de conformidad con lo establecido en este Código; a este efecto se
tendrá en cuenta su emplazamiento y las características del lugar. Los toldos
sobre la vía pública serán conservados en buen estado.
AD 630.75 del Código de
la Edificación, el siguiente párrafo:"Asimismo se mantendrán en buen
estado los siguientes elementos:
a.Balcones, terrazas y
azoteas.
b.Barandas, balaustres
y barandales
c.Ménsulas, carteles,
modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería,
artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en
volado.
d.Soportales de cualquier tipo,
marquesinas y toldos.
e.Antepechos, muretes, pretiles,
cargas perimetrales de azoteas y terrazas.
f.Carteles, letreros y maceteros.
g.Jaharros, enlucidos,
revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicas,
maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimientos existente
utilizados en la construcción.
h.Cerramientos con armazones de
metal o maderas y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad
(laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
En todos los casos las tareas de
prevención se realizarán con el objeto de evitar accidentes conservando la
integridad de los elementos ornamentales de la fachada, en caso de tener que
proceder a la demolición de algún elemento, se solicitará previamente la
autorización fundada técnicamente para realizarla ante la autoridad de
aplicación en la presente ley."
Artículo 2°.- Los propietarios de
inmuebles deberán acreditar haber llevado a cabo una inspección técnica
específica del estado de los elementos incluidos en el listado del artículo 1°,
con la periocidad que se detalla a continuación:
Antigüedad del edificio (en
años) Periodicidad de la
inspección
Desde 10 a 21 Cada 10
más de 21 a 34 Cada 8
más de 34 a 50 Cada 6
más de 50 a 61 Cada 4
más de 72 en adelante
Cada 2
La verificación deberá incluír,
además de los elementos enumerados en el artículo 1° de la presente, sus
fijaciones, niveles, escuadra y estado de cargas a que estén sometidos.
Artículo 3°.- Están eximidos de la
obligación prevista en el artículo 2°, los inmuebles de planta baja destinados
a vivienda, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avances sobre el
espacio público de la acera. En el caso de viviendas de planta baja cuyas
salientes no revistieran mayor peligrosidad, el propietario podrá solicitar a
la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, que se le exceptúe
de este tipo de obligación, que deberá concederla después de la primera
inspección, siempre que el profesional que la efectúe, bajo su responsabilidad,
así lo recomiende.
Artículo 4°.- La Dirección General
de Fiscalización de Obras y Catastro, deberá implementar los mecanismos
administrativos que resulten necesarios
para la identificación de todos los
inmuebles existentes en la Ciudad de Buenos Aires y la ubicación que les
corresponda en la escala de antigüedad prevista en el artículo 2°.
Artículo 5°.- Las inspecciones
contempladas en esta ley podrán ser efectuadas por profesionales y
constructores mencionados en el Capítulo 2.5 "De los profesionales y
empresas" del Código de la Edificación-AD630.17-, en la medida de las
competencias allí adjudicadas.
Código de la Edificación de la
Ciudad de Buenos Aires
SECCION II
DE LA ADMINISTRACION
2.5 De los profesionales y Empresas
2.5.1 Proyecto y Dirección de Obras.
El proyecto y la dirección de una
obra deberá estar a cargo de un profesional en
condiciones de ser director técnico en la especialidad que le acuerda su
inscripción en los registros de la municipalidad……..
2.5.2 Directores Técnicos de Obra
Sólo puede ser Director Técnico de
Obra la persona diplomada o reconocida por una Universidad Nacional y las
habilitadas para ello por un Consejo Profesional con las siguientes
limitaciones:
a) para la edificación
1. Los Arquitectos y los
Ingenieros Civiles
2. Las personas habilitadas por un
Consejo profesional
3. Los Ingenieros en
Construcciones de Obra de la UTN…
Artículo 6°.- El profesional o
constructor habilitado deberá realizar un informe detallado del estado de la
fachada del edificio donde se especifique, en el caso de requerirse, las
intervenciones necesarias para la recuperación o consolidado. En este sentido,
dicho informe deberá contener una caracterización de los daños encontrados, del
tipo de intervenciones a realizar, los plazos recomendados para realizarlas y
la tecnología apropiada para resolverlo.
En los casos de edificios de
perímetro libre se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y
laterales. En los edificios construidos entre medianeras se deberá considerar
fachada al frente y al contrafrente. En los casos de edificios de perímetro
semilibre se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y lateral.
El informe que realice el
profesional habilitado se emitirá en tres ejemplares, uno para el
propietario del inmueble,
otro para el profesional y el tercero deberá quedar
en poder de la autoridad de aplicación.
Artículo 7°.- Los propietarios de
inmuebles deberán acreditar haber cumplido con las inspecciones técnicas
previstas, así como los trabajos de conservación que según la misma se hubieran
considerado necesarias. Deberá asimismo entregar a la Dirección General de
Fiscalización de Obras y Catastro la certificación del profesional
interviniente sobre el cumplimiento de las obras precitadas.
Las obligaciones del párrafo
precedente deberán ser satisfechas en un plazo no mayor a:
a. Doce meses desde la entrada en
vigencia de la presente ley para los propietarios de inmuebles cuya antigüedad supere los 72 años o aquellos que
presente deterioros manifiestos.
b. Dos años desde la entrada en
vigencia de la presente ley para los propietarios de inmuebles de entre 51 y 71
años de antigüedad.
c. Tres años desde la entrada en
vigencia de la presente ley para los propietarios de inmuebles de entre 35 y 50
años de antigüedad.
d. Cuatro años desde la entrada en
vigencia de la presente ley para los propietarios de inmuebles de entre 22 y 34
años de antigüedad.
e. Cinco años desde la entrada en
vigencia de la presente ley para los propietarios de inmuebles de entre 11 y 21
años de antigüedad.
Artículo 8°.- En caso de
incumplimiento se procederá a la inspección, mantenimiento y/o restauración de
los elementos verificados, según corresponda gozando la administración de las prerrogativas
descriptas en el Art. 6.4.1.5. del Código de Edificación.
Código de la Edificación de la
Ciudad de Buenos Aires
SECCION IV
DE LAS DISPOSICIONES VARIAS
6.4.1.5 Trabajos por administración en casos de obra ruinosa u otro
peligro
Si el propietario de una obra o
edificio en estado total o parcial de ruina o de árbol que amenace caer no
regulariza dichas anomalías, por razones de seguridad pública, la Municipalidad
podrá ejecutar los trabajos por Administración y a costa de aquél sin intimación
previa, y sin perjuicio de disponer las clausuras que fueran necesarias.
Artículo 9°.- Lo establecido en el
artículo anterior no excluye la aplicabilidad de las penalidades establecidas
para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana.
Artículo 10.-El Poder Ejecutivo
deberá adoptar a través del Banco de la Ciudad de Buenos Aires u otros medios a
su alcance, las medidas necesarias para instrumentar créditos destinados a los
propietarios que deberá realizar obras de conservación exigidas por la
aplicación de la presente ley.
Artículo 11.-La reglamentación de
la presente ley deberá dictarse dentro de los noventa días de su promulgación y
tendrá vigencia al décimo día de su publicación.
Promulgada por decreto Nro.2158 el
12 de noviembre de 1999 y publicada en el Boletín Oficial N° 826 del 24 de
noviembre de1999.
OBLIGACIONES A LAS QUE DEBERAN
AJUSTARSE LOS PROPIETARIOS DE EDIFICIOS RELATIVAS A LA CONSERVACION DE LAS
OBRAS.
Buenos Aires, 28 de julio de 2000.
Visto el Exp. N° 12.978-2000, por
el cual tramita el proyecto de decreto reglamentario de la Ley N°257,
promulgada por Decreto N° 2.158-GCBA-99 (B.O.C.B.A. N° 826) Y CONSIDERANDO:
Que mediante dicha norma se
incorporan nuevas obligaciones de los propietarios de inmuebles a las ya
contempladas en el artículo 6.3.1.1 "Obligaciones del propietario
relativas a la conservación de las obras" del Código de la Edificación (AD
630.75); se definen con precisión los componentes de las obras que deben
preservarse en buen estado, concurriendo de tal modo a que se prevea con
anticipación el riesgo por falla, ruina o colapso de los elementos
constructivos que no estén correctamente mantenidos; y se especifica la
periodicidad con que deberán inspeccionarse dichos componentes, dependiendo de
su antigüedad y estado de conservación;
Que para determinar el universo de
edificios a inspeccionar es menester crear un registro, y establecer los
mecanismos administrativos que permitan realizar el seguimiento de su
cumplimiento en tiempo y forma;
Que para poder instrumentar los
mecanismos previstos, se torna imprescindible el dictado de una norma que
determine la oportunidad y el modo en que, el organismo con competencia en el
tema, llevará adelante el seguimiento y el control de su cumplimiento;
Que se hallan establecidas las
excepciones directas y las pasibles de ser solicitadas a la Dirección General
de Fiscalización de Obras y Catastro;
Que se debe definir la forma en
que se computará la antigüedad de cada edificio, para determinar la periodicidad
de sus inspecciones;
Que para realizar las
inspecciones, deben intervenir profesionales habilitados por sus respectivos
Consejos, de acuerdo con los alcances que para cada caso establece el Código de
la Edificación;
Que para la materialización por
parte de los profesionales intervinientes de las respectivas inspecciones, y en
función de la magnitud de los edificios a inspeccionar, es imprescindible
estandarizar la forma de presentación
de sus informes y la gestión resultante; Que se deberán prever los términos de los plazos
de vencimiento de las obligaciones, como así también el momento y la forma en
la que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tomará a su cargo la
inspección, el mantenimiento y/o la restauración de los edificios
pertenecientes a propietarios que no hayan dado cumplimiento a sus
obligaciones;
Por ello, en ejercicio de las
atribuciones conferidas por los artículos 102 y 104 de la Constitución de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
EL JEFE DE GOBIERNO DE LA CIUDAD
AUTONOMA DE BUENOS AIRES
DECRETA
Artículo 1°.- Los propietarios de
los edificios existentes en la Jurisdicción, deberán acreditar ante la
Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, mediante la
presentación de un Certificado de Conservación y un Informe Técnico, que han
dado intervención a un profesional, quien dará cuenta con su firma del buen
estado de los elementos de los mismos que a continuación se detallan:
Balcones, terrazas y azoteas; Barandas, balaustres y barandales;
Ménsulas, cartelas, modillones,
cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento
sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
Soportales de cualquier tipo,
marquesinas y toldos;
Antepechos, muretes, pretiles,
cargas perimetrales de azoteas y terrazas;
Carteles, letreros y maceteros;
Jaharros, enlucidos,
revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos,
maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimiento existente, utilizado
en la construcción;
Cerramientos con armazones de
metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad
(laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
En todos los casos, las tareas de
prevención se realizarán con el objeto de evitar accidentes, conservando la
integridad de los elementos ornamentales de la fachada.
En el caso de tener que proceder a
la demolición de algún elemento, se solicitará previamente una autorización
fundada técnicamente para realizarla, ante la Dirección General de
Fiscalización de Obras y Catastro.
Las verificaciones deberán incluir
el estado de sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de carga de los mismos.
En los casos en que corresponda efectuar tareas, deberán realizarse las tramitaciones
correspondientes, y solicitar previamente en base al Informe Técnico la
autorización correspondiente ante los organismos competentes.
Artículo 2° .- Los propietarios de
edificios deberán presentar el Certificado de Conservación referido en el artículo
precedente, de acuerdo con el modelo establecido en el ANEXO I que forma parte
del presente decreto, con la periodicidad que se indica en el cuadro siguiente:
· Desde 10 años hasta 21 años
inclusive cada 10 años
· Más de 21 años hasta 34 años
inclusive cada 8 años
· Más de 34 años hasta 50 años
inclusive cada 6 años
· Más de 50 años hasta 71 años
inclusive cada 4 años
· De 72 años en adelante cada 2
años
Artículo 3°.- La primera
presentación del Certificado de Conservación deberá ser realizada en la Dirección
General de Fiscalización de Obras y Catastro dentro del plazo máximo que
corresponda, conforme al siguiente detalle:
A) Doce (12) meses, contados desde
la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de 72 años
de antigüedad en adelante, o aquéllos que presenten deterioros manifiestos;
b) Dos (2) años, contados desde la
fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de más de 50
años de antigüedad, hasta 71 años de antigüedad inclusive;
c) Tres (3) años, contados desde
la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de más de
34 años de antigüedad, hasta 50 años de antigüedad inclusive; d) Cuatro (4)
años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los
inmuebles de más de 21 años de antigüedad, hasta 34 años de antigüedad
inclusive;
e) Cinco (5) años, contados desde
la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de 10 años
de antigüedad, hasta 21 años de antigüedad inclusive.
Artículo 4°.- La antigüedad de los
edificios, a la que se refieren los artículos 2° y 3° del presente decreto, se
computará desde la fecha del Certificado Final de Obra o, en el supuesto de no
existir éste, desde la fecha de expedición del Certificado de Mensura en Propiedad
Horizontal cuando corresponda, o desde su alta para el pago de las
contribuciones que los gravan.
Artículo 5°.- El propietario
deberá encomendar a un profesional la realización de una Inspección Técnica de
aquellos elementos a los que hace referencia el artículo 1° del presente
decreto. El profesional designado deberá confeccionar un Informe Técnico
detallado, en el que se especificará el estado de los mismos, fundamentado de
acuerdo con los lineamientos establecidos en el ANEXO II, que forma parte del
presente. En caso de comprobarse una deficiencia edilicia, se especificarán los
criterios a seguir para subsanarla y, al mismo tiempo, consolidar la seguridad
estructural comprometida. Dicho Informe deberá contener una categorización de
los daños, del tipo de acciones a tomar, los plazos para concretarlas y la
tecnología a aplicar para resolverlos, que deberán ser tenidas en cuenta al
momento de las obras. Previo al comienzo de éstas, cuando eventualmente
corresponda, se deberán cumplimentar las presentaciones y realizar los
procedimientos establecidos en el Código de la Edificación y las demás normas
vigentes.
Artículo 6°.- El Informe Técnico
deberá ser presentado al propietario por el profesional interviniente en tres
(3) ejemplares, los cuales deberán ser suscriptos por ambos, quedando uno en
poder del propietario y los restantes en poder del profesional.
Dicho informe deberá ser
presentado a su vez en la Dirección General de Fiscalización de Obras y
Catastro den-tro del término de noventa (90) días corridos contados a partir de
la fecha de su suscripción, perdiendo en su defecto toda validez.
Para el caso que
el propietario no
realice las obras
en los plazos recomendados, el
profesional deberá presentar la tercera copia al vencimiento de éstos en la
precitada repartición técnica.
Artículo 7°.- El profesional
podrá, luego de cumplida la primera presentación determinada en el artículo 3°
del presente decreto, modificar el plazo de presentación del siguiente
Certificado de Conservación fijado en el artículo 2° del mismo, reduciéndolo
conforme a la verificación que llevare a cabo en el lugar, y/o de la
documentación que haya tenido a la vista probatoria de la realización de obras
de mantenimiento y conservación preventivos, que le permitan respaldar tal
determinación.
Artículo 8°.- El simple
vencimiento del plazo previsto para la presentación del Certificado de
Conservación, de conformidad con lo establecido en los artículos 2°, 3° y 6°
del presente decreto, hará incurrir al propietario en
incumplimiento en forma automática, dando lugar a la aplicación de las
sanciones previstas tanto en el Régimen de Penalidades, como en el Código de la
Edificación, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 6.4.1.5 del
mismo.
Artículo 9°.- Las fachadas a
considerar en cada edificio de perímetro libre, serán: la del frente, la del
contrafrente y las laterales. En los casos de perímetro semilibre serán: la del
frente, la del contrafrente y la lateral. En los edificios construidos entre
predios, deberá considerarse: la fachada del frente, la del contrafrente y los
tratamientos existentes en los muros divisorios.
Artículo 10°.- Las inspecciones,
el Certificado de Conservación y el Informe Técnico serán efectuados por los
profesionales mencionados en el Capítulo 2.5 "De los Profesionales y
Empresas" del Código de la Edificación (AD 630.17), en la medida de los
alcances allí adjudicados, debidamente registrados por el respectivo Consejo
Profesional para esa tarea, de acuerdo a las normas que rijan sobre el
particular. Deberán certificarse las firmas del Certificado de Conservación y
del Informe Técnico, ante el Consejo Profesional respectivo.
Artículo 11°.- La Dirección
General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un padrón de todos los
inmuebles existentes en jurisdicción
de la Ciudad de
Buenos Aires, en
el cual constarán
sus ubicaciones, sus tipologías, sus fechas de construcción, y/o su
antigüedad, conforme se establezca a partir de lo determinado en el artículo 4°
del presente decreto.
Artículo 12°.- En base a los datos
del padrón referido en el artículo precedente se confeccionará un archivo de
seguimiento, en el que constará: la fecha de presentación de los Certificados
de Conservación; las fechas de los vencimientos de las sucesivas presentaciones
de los mismos; los datos identificatorios de los profesionales actuantes en
cada caso; y los datos identificatorios del propietario y/o su representante
legal, si así correspondiera.
Artículo 13°.- La Dirección
General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un listado de
propietarios en mora, para la tramitación de la aplicación de las penalidades
que corresponda imponer según el régimen vigente.
Ley Nº 451
BOCBA Nº 1043 publicado 06/10/2000
Articulo 1º Apruebase como ‘Regimen de faltas de la
Ciudad de Buenos Aires’ el texto que como anexo I integra la presente.
2.1.12
Deterioros a fincas linderas
El/la responsable de una
construccion, reforma o demolicion, que por falta de
adopcion de medidas de seguridad, conservacion o limpieza genere
situaciones suceptibles de provocar deterioros en fincas linderas, es
sancionado con multa de $500 a $2.000.
2.1.13
Salientes
El/la titular o responsable de un inmueble que tuviere instalado en
frentes, muros divisorios, balcones o ventanas, objetos o muestras salientes,
con peligro de caida, es sancionado con multa de $500 a $2.000. Cuando se
produzca la caida de los objetos o muestras, es sancionado con multa de $1.000
a $10.000.
2.1.14
Peligro de Derrumbe
El/la titular o responsable de un
inmueble que no realice las obras urgentes con el fin
de evitar desmoronamientos, desprendimientos o caidas totales o
parciales del mismo es sancionado con multa de $1.000 a
$20.000 y clausura.
2.2.14
Sancion generica
El/la titular o responsable de un
inmueble que no cumpla con las obligaciones impuestas
por el Codigo de la Edificacion,
es sancionado con multa de $200 a $20.000
y/o inhabilitacion y/o clausura del inmueble cuando corresponda.
.
Artículo 14°.- El presente decreto
será refrendado por los señores secretarios de Planeamiento Urbano y de
Hacienda y Finanzas.
Artículo 15°.- Dése al Registro,
publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires, dése a la
prensa, comuníquese al Banco de la Ciudad de Buenos Aires, y para su
conocimiento y demás efectos pase a la Dirección General de Fiscalización de
Obras y Catastro.
DECRETO N° 1.233
ANEXO II
Reglamentación de la Ley N° 257
(B.O.C.B.A. N° 826)
CONTENIDOS MINIMOS DEL INFORME
TECNICO
Para evaluar el estado de conservación
de los elementos de las fachadas
a) PARA TODOS LOS ELEMENTOS DE LAS
FACHADAS
1. Relevamiento visual,
debidamente documentado, de la totalidad de los elementos.
2. Constatación, debidamente
documentada, de la ausencia de daños aparentes.
b) PARA LOS ELEMENTOS
ESTRUCTURALES (Art. 1°, incisos a), d) y f), Ley N° 257):
1. Comprobación, de la
concordancia entre los planos de la obra y las estructuras existentes.
2. Comprobación, debidamente
documentada, del correcto uso de las estructuras.
3. En caso de no contarse con los
planos acordes con la obra ejecutada, o constatar la existencia de daños
aparentes, o comprobarse el incorrecto uso de las estructuras, el profesional
deberá evaluar la seguridad de los elementos estructurales comprometidos,
arbitrando los medios necesarios para obtener datos fehacientes de los mismos,
que le permitan realizar dicha evaluación.